B1. Anteile in der Nutzungsplanung
- Kurz erklärt
- Welches sind die Vor- und Nachteile?
- Was gilt es zu beachten?
- Welche weiteren Varianten gibt es?
- Wie kann die Initiative formuliert werden?
Die meisten Gemeinden der Schweiz können in der Nutzungsplanung Zonen vorsehen, in denen ein bestimmter Anteil an preisgünstigen oder gemeinnützigen Wohnungen vorgeschrieben ist. Denn fast alle Kantone führen die einzelnen Nutzungszonen in ihren Gesetzen nur beispielhaft auf und lassen den Gemeinden einen entsprechend grossen Spielraum zur Ausgestaltung ihrer Bau- und Zonenordnung. Als erste Gemeinde der Schweiz hat die Stadt Zug die gesetzlichen Grundlagen für «Zonen für preisgünstige Wohnungen» geschaffen. Sie wurde in der kommunalen Bauordnung als überlagernde Zone definiert, in der mindestens die Hälfte der Geschossfläche für den preisgünstigen Wohnungsbau reserviert ist. Im Gegenzug gewährt die Stadt einen Ausnützungszuschlag von 10 Prozent (siehe B2. Nutzungsprivilegien). Die Regelung findet jedoch nicht automatisch bei allen Zonenänderungen Anwendung. Vielmehr bestimmt das Zuger Stadtparlament, in welchen Gebieten Zonen für preisgünstige Wohnungen geschaffen werden. Anders in der Stadt Bern: Dort müssen bei allen Um-, Auf- und Neueinzonungen ein Drittel der geplanten Wohnungen preisgünstig sein.
Allerdings haben nicht alle Gemeinden die Möglichkeit, in ihrer Nutzungsplanung Wohnanteile für den gemeinnützigen Wohnungsbau auszuscheiden (sog. Zonen für gemeinnützigen Wohnungsbau). Einige wenige Kantone, etwa Zürich, St. Gallen und Zug, kennen eine abschliessende Aufzählung der zulässigen Zonenarten und umschreiben oft auch den Inhalt der Nutzungszonen. Der Spielraum der Gemeinden zur Definition von Nutzungszonen ist in diesen Kantonen somit relativ klein und ohne Anpassung des kantonalen Rechts können Zonen für den gemeinnützigen Wohnungsbau oft nicht realisiert werden. Im Kanton Zürich wurde deshalb 2014 das Planungs- und Baugesetz per Volksabstimmung geändert. Neu können Gemeinden bei Auf- und Einzonungen den Bauherrschaften Vorschriften machen, auch günstige Wohnungen zu erstellen.
Welches sind die Vor- und Nachteile?
Vorteile
- Mit dem Instrument der Anteile in der Nutzungsplanung können auch private Eigentümer verpflichtet werden, einen Beitrag zum preisgünstigen (oder gemeinnützigen) Wohnungsbau zu leisten. Das ist ein grosser Hebel.
- Das Instrument erfordert nur einen tiefen finanziellen Aufwand für die Gemeinde und ist dauerhaft wirksam.
- Das Instrument fördert die Durchmischung in neuen Überbauungen und kann dämpfend auf die übrigen Mietpreise wirken.
- Das Instrument entwickelt seine Wirkung erst mittel bis langfristig.
- Je nach politischen Kräfteverhältnissen ist es schwierig, die Stimmbevölkerung von dieser Massnahme zu überzeugen (wegen Argument «Eingriff ins Privateigentum»).
- Greift das Instrument nur bei Aufzonungen (siehe weitere Varianten), entstehen relativ wenig zusätzliche preisgünstige Wohnungen.
Was gilt es zu beachten?
- Die Anteile für preisgünstigen Wohnungsbau sollten bei Um-, Neu-, sowie Aufzonungen greifen (Achtung: bei den Beispielen Bern und Burgdorf fehlt die explizite Erwähnung der Aufzonung).
- Vorsicht: Der Anteil preisgünstiger Wohnungen sollte nicht nur für Wohnzonen, sondern auch für gemischte Zonen (mit teilweiser Wohnnutzung) gelten. Auch in Dienstleistungszonen kann eine Wohnnutzung realisiert werden.
- Es lohnt sich, konkret festzulegen, ab welchem Bauvolumen die Anteilsregelung zum Tragen kommt. In der Stadt Bern gilt sie ab 5'000 m2 Bruttogeschossfläche. In Köniz (und Muri) greift sie ab 4‘000 m2 Bruttogeschossfläche, in Burgdorf ab 3‘000 m2. Es gilt ein gutes Mittelmass zu finden: Bei zu kleinen Volumen macht es keinen Sinn. Sind nur grosse Areale davon betroffen, wird das Ziel ebenfalls verfehlt.
- Wo soll die Anteilsregelung festgeschrieben werden? Die entsprechenden kommunalen Gesetzesgrundlagen heissen überall etwas anders. In der Stadt Bern wurde die kommunale Bauordnung ergänzt, in Köniz, Burgdorf und Muri das Baureglement. In Kriens hätte das Bau und Zonenreglement angepasst werden sollen.
- Begriffe «preisgünstig» oder «gemeinnützig»: Es empfiehlt sich, sowohl die Begriffe «preisgünstig» als auch «gemeinnützig» zu verwenden. Damit wird kommuniziert, dass der preisgünstige Wohnraum in Kostenmiete sowohl von gemeinnützigen als auch von gewinnorientierten Trägerschaften erstellt werden kann. Realisiert eine gewinnorientierte Trägerschaft preisgünstigen Wohnraum in Kostenmiete, muss sie sich an Regeln halten, die im gemeinnützigen Wohnungsbau selbstverständlich sind.
- Umsetzung seitens Gemeinde: Gilt ein Anteil für preisgünstigen Wohnungsbau, muss der langfristige Erhalt der Preisgünstigkeit gesichert werden. In der Stadt Bern wird dies direkt in den grundeigentümerverbindlichen Planungen, in der Regel in Überbauungsordnungen, geregelt. Die Mietzinssumme wird für die gesamte Überbauung gemäss eigenem Modell der Stadt festgelegt. Für die Bewilligung bzw. Kontrolle der Mietzinssumme ist das Bauinspektorat zuständig. Die Gemeinde Köniz hat eigens eine Verordnung zum entsprechenden neuen Artikel des Baureglements erlassen. Dort wird in der Baubewilligung für die preisgünstigen Wohnungen in Kostenmiete die Summe der höchstens zulässigen Mietzinse festgelegt. Die Zweckbindung wird von der Gemeinde vor Baubeginn zur Anmerkung im Grundbuch angemeldet. Die Grundeigentümerschaft ist verpflichtet, dem Bauinspektorat alle drei Jahre die tatsächliche Summe der Mietzinse der preisgünstigen Wohnungen in Kostenmiete zu melden.
Welche weiteren Varianten gibt es?
- Stadt Kriens: Die Gemeindeinitiative «Bezahlbarer Wohnraum für ein lebenswertes Kriens» ist bewusst sehr offen formuliert und legt keinen prozentualen Anteil fest. Den Initianten ging es um den Dialog und darum, das Thema anzustossen. Das kann – je nach politischen Mehrheiten – durchaus Sinn machen.
- Stadt Luzern: Die Initiative «Für zahlbaren Wohnraum» aus dem Jahr 2012, die in erster Linie eine Zielvorgabe (siehe A: Zielvorgabe zum Marktanteil) macht, enthält auch Massnahmen, wie dieses Ziel erreicht werden kann. Sie fordert von der Stadt, Grundeigentümer vertraglich zur Erstellung eines angemessenen Anteils an preisgünstigen Wohnungen zu verpflichten. Ein gesetzlich vorgeschriebener Anteil preisgünstiger oder gemeinnütziger Wohnungen ist viel verbindlicher und einfacher einforderbar.
Wie kann die Initiative formuliert werden?
Stadt Bern - Initiative «Für mehr bezahlbare Wohnungen» - angenommen (Mai 2014)
Die Bauordnung der Stadt Bern wird wie folgt geändert:
1) Bei Um- und Neueinzonungen wird sichergestellt, gegebenenfalls mittels einer Überbauungsordnung, dass in den Wohnzonen mindestens ein Drittel der Wohnnutzung als preisgünstiger Wohnraum im Sinne der eidgenössischen Wohnraumförderungsverordnung vom 26. November 2003 erstellt und dauerhaft in Kostenmiete vermietet wird oder der Boden durch Verkauf oder im selbstständigen und dauernden Baurecht an eine gemeinnützige Organisation im Sinne von Artikel 37 der Wohnraumförderungsverordnung abgegeben wird, die die Wohnungen dauerhaft in Kostenmiete vermietet.
2) Ausgenommen sind geringfügige Änderungen von Nutzungsplänen gemäss Art. 122 BauV. Das für die Planung zuständige Organ kann im Einzelfall weitere Um- und Neueinzonungen, namentlich von kleineren Arealen, von der Verpflichtung ausnehmen, preisgünstigen Wohnraum zu erstellen, oder diese Verpflichtung einschränken.
3) Für Neu- und Umbauten von Gebäuden wird das zulässige Mass der Nutzung um 20 Prozent erhöht, wenn die städtebauliche Verträglichkeit gewährleistet ist, keine wesentlichen nachbarlichen Interessen betroffen sind und wenn im gesamten Gebäude preisgünstiger Wohnraum gemäss der Wohnraumförderungsverordnung erstellt und dauerhaft in Kostenmiete vermietet wird oder eine gemeinnützige Organisation im Sinne von Artikel 37 der Wohnraumförderungsverordnung Grundeigentümerin oder Baurechtsnehmerin ist, die die Wohnungen dauerhaft in Kostenmiete vermietet.»
1) Bei Um- und Neueinzonungen wird sichergestellt, gegebenenfalls mittels einer Überbauungsordnung, dass in den Wohnzonen mindestens ein Drittel der Wohnnutzung als preisgünstiger Wohnraum im Sinne der eidgenössischen Wohnraumförderungsverordnung vom 26. November 2003 erstellt und dauerhaft in Kostenmiete vermietet wird oder der Boden durch Verkauf oder im selbstständigen und dauernden Baurecht an eine gemeinnützige Organisation im Sinne von Artikel 37 der Wohnraumförderungsverordnung abgegeben wird, die die Wohnungen dauerhaft in Kostenmiete vermietet.
2) Ausgenommen sind geringfügige Änderungen von Nutzungsplänen gemäss Art. 122 BauV. Das für die Planung zuständige Organ kann im Einzelfall weitere Um- und Neueinzonungen, namentlich von kleineren Arealen, von der Verpflichtung ausnehmen, preisgünstigen Wohnraum zu erstellen, oder diese Verpflichtung einschränken.
3) Für Neu- und Umbauten von Gebäuden wird das zulässige Mass der Nutzung um 20 Prozent erhöht, wenn die städtebauliche Verträglichkeit gewährleistet ist, keine wesentlichen nachbarlichen Interessen betroffen sind und wenn im gesamten Gebäude preisgünstiger Wohnraum gemäss der Wohnraumförderungsverordnung erstellt und dauerhaft in Kostenmiete vermietet wird oder eine gemeinnützige Organisation im Sinne von Artikel 37 der Wohnraumförderungsverordnung Grundeigentümerin oder Baurechtsnehmerin ist, die die Wohnungen dauerhaft in Kostenmiete vermietet.»
Stadt Zug - Volksinitiative «2000 Wohnungen für den Zuger Mittelstand» - angenommen (Juni 2023)
Die unterzeichnenden Stimmberechtigten reichen – gestützt auf § 10
der Gemeindeordnung der Stadt Zug – das folgende Initiativbegehren ein:
1. Die Stadt Zug fördert den preisgünstigen Wohnungsbau.
2. Der Stadtrat und der Grosse Gemeinderat sorgen dafür, dass bis 2040 mindestens 20% aller Wohnungen auf dem Stadtgebiet preisgünstig sind. Im Vordergrund steht Wohnraum, der familien-, alters- oder jugendgerecht ist. Ein angemessener Anteil ist für innovative Wohnformen vorzusehen.
3. Sie ergreifen dazu insbesondere folgende Massnahmen:
a. In allen Verdichtungsgebieten müssen mindestens 40% der neu erstellten Wohnflächen preisgünstig sein, soweit das kantonale Planungs- und Baugesetz dies zulässt. Ausgenommen davon sind die Gebiet mit bereits rechtskräftigen Bebauungsplänen oder Baubewilligungen.
b. Die städtischen Grundstücke Gimenen (GS 3172), Industriestrasse Nord (Steinlager, GS 2976 und 3256) und Chamerstrasse (GS 2348 und 4107) sind umgehend durch öffentliche Körperschaften oder gemeinnützige Wohnbauträger mit preisgünstigen Wohnungen zu überbauen.
c. Sobald die Stadt das Areal des alten Gaswerks (GS 4709 und Anteil an GS 286) besitzt, ist dieses für öffentliche Nutzungen und den preisgünstigen Wohnungsbau vorzusehen und durch öffentliche Körperschaften oder gemeinnützige Wohnbauträger zu überbauen. Die Stadt Zug sichert sich vom Kanton möglichst schnell das Recht, auf dem Areal zu planen.
d. Die Stadt betreibt eine aktive Land- und Immobilienerwerbspolitik.
4. Gemäss dieser Initiative neu erstellte Wohnungen gelten als preisgünstig, falls sie einer der folgenden Bedingungen genügen:
a. Sie erfüllen die Anforderungen des kantonalen Wohnraumförderungsgesetzes.
b. Die Mietpreise liegen nicht über den Obergrenzen, wie sie in der Verordnung des Stadtrats über die Zone für preisgünstigen Wohnungsbau festgelegt sind.
c. Es handelt sich um innovative Wohnformen, die einer dauernden Kostenmiete unterliegen.
d. Es handelt sich um Wohnraum von gemeinnützigen Wohnbauträgern, die ohne Gewinnabsichten dem Prinzip der kostendeckenden Miete verpflichtet sind.
5. Der Stadtrat erlässt Richtlinien, die die Zuteilung der Wohnungen regeln, welche durch die Stadt gemäss dieser Initiative erstellt werden.
6. Der Stadtrat unterbreitet dem Grossen Gemeinderat alle 2 Jahre einen Bericht über die erreichten Ziele der Initiative und die diesbezüglichen Aktivitäten.
7. Die Initiative tritt unmittelbar nach der Erwahrung ihrer Annahme durch die Stimmberechtigten in Kraft.
der Gemeindeordnung der Stadt Zug – das folgende Initiativbegehren ein:
1. Die Stadt Zug fördert den preisgünstigen Wohnungsbau.
2. Der Stadtrat und der Grosse Gemeinderat sorgen dafür, dass bis 2040 mindestens 20% aller Wohnungen auf dem Stadtgebiet preisgünstig sind. Im Vordergrund steht Wohnraum, der familien-, alters- oder jugendgerecht ist. Ein angemessener Anteil ist für innovative Wohnformen vorzusehen.
3. Sie ergreifen dazu insbesondere folgende Massnahmen:
a. In allen Verdichtungsgebieten müssen mindestens 40% der neu erstellten Wohnflächen preisgünstig sein, soweit das kantonale Planungs- und Baugesetz dies zulässt. Ausgenommen davon sind die Gebiet mit bereits rechtskräftigen Bebauungsplänen oder Baubewilligungen.
b. Die städtischen Grundstücke Gimenen (GS 3172), Industriestrasse Nord (Steinlager, GS 2976 und 3256) und Chamerstrasse (GS 2348 und 4107) sind umgehend durch öffentliche Körperschaften oder gemeinnützige Wohnbauträger mit preisgünstigen Wohnungen zu überbauen.
c. Sobald die Stadt das Areal des alten Gaswerks (GS 4709 und Anteil an GS 286) besitzt, ist dieses für öffentliche Nutzungen und den preisgünstigen Wohnungsbau vorzusehen und durch öffentliche Körperschaften oder gemeinnützige Wohnbauträger zu überbauen. Die Stadt Zug sichert sich vom Kanton möglichst schnell das Recht, auf dem Areal zu planen.
d. Die Stadt betreibt eine aktive Land- und Immobilienerwerbspolitik.
4. Gemäss dieser Initiative neu erstellte Wohnungen gelten als preisgünstig, falls sie einer der folgenden Bedingungen genügen:
a. Sie erfüllen die Anforderungen des kantonalen Wohnraumförderungsgesetzes.
b. Die Mietpreise liegen nicht über den Obergrenzen, wie sie in der Verordnung des Stadtrats über die Zone für preisgünstigen Wohnungsbau festgelegt sind.
c. Es handelt sich um innovative Wohnformen, die einer dauernden Kostenmiete unterliegen.
d. Es handelt sich um Wohnraum von gemeinnützigen Wohnbauträgern, die ohne Gewinnabsichten dem Prinzip der kostendeckenden Miete verpflichtet sind.
5. Der Stadtrat erlässt Richtlinien, die die Zuteilung der Wohnungen regeln, welche durch die Stadt gemäss dieser Initiative erstellt werden.
6. Der Stadtrat unterbreitet dem Grossen Gemeinderat alle 2 Jahre einen Bericht über die erreichten Ziele der Initiative und die diesbezüglichen Aktivitäten.
7. Die Initiative tritt unmittelbar nach der Erwahrung ihrer Annahme durch die Stimmberechtigten in Kraft.
Köniz - Gemeindeinitiative «Bezahlbar Wohnen in Köniz» - Annahme des Gegenvorschlags (Februar 2017)
Das Baureglement der Gemeinde Köniz vom 7. März 1993 soll mit folgender neuer Bestimmung ergänzt werden:
Art. 26a (neu)
2a preisgünstiges Wohnen
Mit dem Ziel einer guten sozialen Durchmischung in den von hohen und steigenden Mietzinsen besonders betroffenen Ortsteilen setzt sich die Gemeinde aktiv für die Erstellung und Erhaltung preisgünstiger und qualitativ hochwertiger Mietwohnungen ein, indem sie insbesondere:
a) bei Erlass oder Änderung von Nutzungsplänen, die zu einer höheren Ausnutzung führen, einen angemessenen Anteil (in der Regel einen Drittel) des für das Wohnen bestimmten Nutzungs-masses dem preisgünstigen Wohnungsbau in Kostenmiete vorbehält. Diese Zweckbestimmung ist mit geeigneten Instrumenten dauerhaft zu sichern. Auszunehmen sind geringfügige Änderungen von Nutzungsplänen gemäss Art. 122 BauV;
b) geeignete Grundstücke im Baurecht an gemeinnützige Wohnbauträger abgibt und mit Auflagen die Zweckbestimmung für den preisgünstigen Wohnungsbau in Kostenmiete dauerhaft sichert;
c) gemeinnützige Wohnbauträger bei der Landbeschaffung unterstützt.
Der Könizer Gemeinderat entschied, dem Stimmvolk einen Gegenvorschlag zu unterbreiten. Das Initiativkomitee zog daraufhin die Initiative zurück.
Gegenvorschlag des Gemeinderats zur Initiative «Bezahlbar Wohnen in Köniz»
Ergänzung des Baureglements mit folgender Bestimmung:
Art. 26a (neu)
2a preisgünstiges Wohnen
1 Mit dem Ziel einer guten sozialen Durchmischung setzt sich die Gemeinde für die Erstellung und Erhaltung preisgünstiger und dabei qualitativ hochwertiger Mietwohnungen ein, indem sie insbesondere
a) bei Erlass oder Änderungen von Nutzungsplänen 20 - 40% des für das Wohnen bestimmten zusätzlichen Nutzungsmasses – sofern dieses 4‘000 m2 Geschossfläche übersteigt – dem preisgünstigen Wohnungsbau in Kostenmiete vorbehält;
b) geeignete Grundstücke im Baurecht an gemeinnützige Wohnbauträger abgibt und mit geeigneten Mitteln die Zweckbindung für den preisgünstigen Wohnungsbau in Kostenmiete dauerhaft sichert;
c) gemeinnützige Wohnbauträger bei der Landbeschaffung unterstützt.
2 Absatz 1 Buchstabe a kommt zur Anwendung, wenn auf einem zusammengehörenden Areal mehr als 4‘000 m2 Geschossfläche für das Wohnen neu ermöglicht werden und wenn dieses Areal in einem der Ortsteile liegt, die von besonders hohen Mietzinsen betroffen sind; der Gemeinderat bezeichnet diese Ortsteile durch Verordnung.
3 Der Gemeinderat regelt die Einzelheiten durch Verordnung, insbesondere
a) die Anforderungen an den preisgünstigen Wohnungsbau in Kostenmiete, die Instrumente zur Sicherung der Zweckbindung (insbesondere durch Vertrag, Anmerkung im Grundbuch) sowie die Sicherung und Kontrolle der Mietzinse;
b) die Anforderungen an gemeinnützige Wohnbauträger im Sinn von Absatz 1 Buchstabe b;
c) die Massnahmen zur Unterstützung der gemeinnützigen Wohnbauträger bei der Landbeschaffung.
Art. 26a (neu)
2a preisgünstiges Wohnen
Mit dem Ziel einer guten sozialen Durchmischung in den von hohen und steigenden Mietzinsen besonders betroffenen Ortsteilen setzt sich die Gemeinde aktiv für die Erstellung und Erhaltung preisgünstiger und qualitativ hochwertiger Mietwohnungen ein, indem sie insbesondere:
a) bei Erlass oder Änderung von Nutzungsplänen, die zu einer höheren Ausnutzung führen, einen angemessenen Anteil (in der Regel einen Drittel) des für das Wohnen bestimmten Nutzungs-masses dem preisgünstigen Wohnungsbau in Kostenmiete vorbehält. Diese Zweckbestimmung ist mit geeigneten Instrumenten dauerhaft zu sichern. Auszunehmen sind geringfügige Änderungen von Nutzungsplänen gemäss Art. 122 BauV;
b) geeignete Grundstücke im Baurecht an gemeinnützige Wohnbauträger abgibt und mit Auflagen die Zweckbestimmung für den preisgünstigen Wohnungsbau in Kostenmiete dauerhaft sichert;
c) gemeinnützige Wohnbauträger bei der Landbeschaffung unterstützt.
Der Könizer Gemeinderat entschied, dem Stimmvolk einen Gegenvorschlag zu unterbreiten. Das Initiativkomitee zog daraufhin die Initiative zurück.
Gegenvorschlag des Gemeinderats zur Initiative «Bezahlbar Wohnen in Köniz»
Ergänzung des Baureglements mit folgender Bestimmung:
Art. 26a (neu)
2a preisgünstiges Wohnen
1 Mit dem Ziel einer guten sozialen Durchmischung setzt sich die Gemeinde für die Erstellung und Erhaltung preisgünstiger und dabei qualitativ hochwertiger Mietwohnungen ein, indem sie insbesondere
a) bei Erlass oder Änderungen von Nutzungsplänen 20 - 40% des für das Wohnen bestimmten zusätzlichen Nutzungsmasses – sofern dieses 4‘000 m2 Geschossfläche übersteigt – dem preisgünstigen Wohnungsbau in Kostenmiete vorbehält;
b) geeignete Grundstücke im Baurecht an gemeinnützige Wohnbauträger abgibt und mit geeigneten Mitteln die Zweckbindung für den preisgünstigen Wohnungsbau in Kostenmiete dauerhaft sichert;
c) gemeinnützige Wohnbauträger bei der Landbeschaffung unterstützt.
2 Absatz 1 Buchstabe a kommt zur Anwendung, wenn auf einem zusammengehörenden Areal mehr als 4‘000 m2 Geschossfläche für das Wohnen neu ermöglicht werden und wenn dieses Areal in einem der Ortsteile liegt, die von besonders hohen Mietzinsen betroffen sind; der Gemeinderat bezeichnet diese Ortsteile durch Verordnung.
3 Der Gemeinderat regelt die Einzelheiten durch Verordnung, insbesondere
a) die Anforderungen an den preisgünstigen Wohnungsbau in Kostenmiete, die Instrumente zur Sicherung der Zweckbindung (insbesondere durch Vertrag, Anmerkung im Grundbuch) sowie die Sicherung und Kontrolle der Mietzinse;
b) die Anforderungen an gemeinnützige Wohnbauträger im Sinn von Absatz 1 Buchstabe b;
c) die Massnahmen zur Unterstützung der gemeinnützigen Wohnbauträger bei der Landbeschaffung.
Burgdorf - Initiative «Für bezahlbares Wohnen in Burgdorf» - zurückgezogen zugunsten des in Kraft getretenen Gegenvorschlags der Stadtregierung (Juli 2023)
Das Baureglement der Stadt Burgdorf vom 31. Oktober 2005 wird wie folgt geändert:
Art. 27 (neu) Preisgünstiger Wohnungsbau
Mit dem Ziel einer guten sozialen Durchmischung in allen Stadtteilen setzt sich die Stadt Burgdorf aktiv für die Erstellung und Erhaltung preisgünstiger und qualitativ hochwertiger Mietwohnungen ein, indem sie insbesondere
a bei Ein-, Um- und Aufzonungen sowie neuen Überbauungsordnungen einen angemessenen, in der Regel einen Drittel nicht unterschreitenden Anteil des für das Wohnen bestimmten Nutzungsmasses dem preisgünstigen Wohnungsbau in Kostenmiete vorbehält und diese Zweckbestimmung mit geeigneten Instrumenten dauerhaft sichert;
b geeignete Grundstücke im Baurecht an gemeinnützige Wohnbauträger abgibt und die Zweckbestimmung für den preisgünstigen Wohnungsbau in Kostenmiete mit Auflagen dauerhaft sichert;
c gemeinnützige Wohnbauträger bei der Landbeschaffung und bei der Umsetzung von Projekten unterstützt.
Die Burgdorfer Regierung erarbeitete einen Gegenvorschlag, der vom Parlament im Dezember 2022 angenommen wurde. Das Initiativkomitee zog die Initiative im Juli 2023 zurück.
Gegenvorschlag des Stadtrats
vom Parlament angenommen im Dezember 2022
Art. 27a Preisgünstiger Wohnungsbau
1 Bei Ein- oder Umzonungen in Zonen mit Wohnnutzung mit einem zusätzlichen Nutzungsmass von mindestens 3'000 m2 Geschossfläche oberirdisch muss mindestens ein Drittel der zusätzlichen Wohnnutzung als preisgünstiger Wohnraum im Sinne der eidgenössischen Wohnraumförderungsverordnung vom 26. November 2003 (WFV) erstellt und dauerhaft in Kostenmiete vermietet werden. Oder der dafür nötige Boden muss durch Verkauf oder im selbstständigen und dauernden Baurecht an eine gemeinnützige Organisation im Sinne von Art. 37
WFV abgegeben werden, welche die Wohnungen dauerhaft in Kostenmiete vermietet.
Art. 27 (neu) Preisgünstiger Wohnungsbau
Mit dem Ziel einer guten sozialen Durchmischung in allen Stadtteilen setzt sich die Stadt Burgdorf aktiv für die Erstellung und Erhaltung preisgünstiger und qualitativ hochwertiger Mietwohnungen ein, indem sie insbesondere
a bei Ein-, Um- und Aufzonungen sowie neuen Überbauungsordnungen einen angemessenen, in der Regel einen Drittel nicht unterschreitenden Anteil des für das Wohnen bestimmten Nutzungsmasses dem preisgünstigen Wohnungsbau in Kostenmiete vorbehält und diese Zweckbestimmung mit geeigneten Instrumenten dauerhaft sichert;
b geeignete Grundstücke im Baurecht an gemeinnützige Wohnbauträger abgibt und die Zweckbestimmung für den preisgünstigen Wohnungsbau in Kostenmiete mit Auflagen dauerhaft sichert;
c gemeinnützige Wohnbauträger bei der Landbeschaffung und bei der Umsetzung von Projekten unterstützt.
Die Burgdorfer Regierung erarbeitete einen Gegenvorschlag, der vom Parlament im Dezember 2022 angenommen wurde. Das Initiativkomitee zog die Initiative im Juli 2023 zurück.
Gegenvorschlag des Stadtrats
vom Parlament angenommen im Dezember 2022
Art. 27a Preisgünstiger Wohnungsbau
1 Bei Ein- oder Umzonungen in Zonen mit Wohnnutzung mit einem zusätzlichen Nutzungsmass von mindestens 3'000 m2 Geschossfläche oberirdisch muss mindestens ein Drittel der zusätzlichen Wohnnutzung als preisgünstiger Wohnraum im Sinne der eidgenössischen Wohnraumförderungsverordnung vom 26. November 2003 (WFV) erstellt und dauerhaft in Kostenmiete vermietet werden. Oder der dafür nötige Boden muss durch Verkauf oder im selbstständigen und dauernden Baurecht an eine gemeinnützige Organisation im Sinne von Art. 37
WFV abgegeben werden, welche die Wohnungen dauerhaft in Kostenmiete vermietet.
Muri bei Bern - «Bezahlbares Wohnen in Muri-Gümligen» - abgelehnt (September 2021)
Änderung des Baureglements:
Art. 38.1 (neu) Preisgünstiges Wohnen
1 Mit dem Ziel einer guten sozialen Durchmischung setzt sich die Gemeinde für die Erstellung und Erhaltung preisgünstiger und dabei qualitativ hochwertiger Mietwohnungen ein, indem sie insbesondere
a) bei Erlass oder Änderungen von Nutzungsplänen mindestens 20 % des für das Wohnen bestimmten zusätzlichen Nutzungsmasses – sofern dieses 4000 m2 Geschossfläche übersteigt – dem preisgünstigen Wohnungsbau im Sinne der eidgenössischen Wohnbauförderungsverordnung vom 26. November 2003 (SR 842.1) in Kostenmiete vorbehält;
b) geeignete Grundstücke im Baurecht an gemeinnützige Wohnbauträger abgibt und mit geeigneten Mitteln die Zweckbindung für den preisgünstigen Wohnungsbau in Kostenmiete dauerhaft sichert;
c) gemeinnützige Wohnbauträger bei der Landbeschaffung unterstützt.
2 Der Gemeinderat regelt die Einzelheiten durch Verordnung, namentlich die Anforderungen an den preisgünstigen Wohnungsbau in Kostenmiete, die Instrumente zur Sicherung der Zweckbindung (insbesondere durch Vertrag, Anmerkung im Grundbuch) sowie die Sicherung und Kontrolle der Mietzinse.
Art. 38.1 (neu) Preisgünstiges Wohnen
1 Mit dem Ziel einer guten sozialen Durchmischung setzt sich die Gemeinde für die Erstellung und Erhaltung preisgünstiger und dabei qualitativ hochwertiger Mietwohnungen ein, indem sie insbesondere
a) bei Erlass oder Änderungen von Nutzungsplänen mindestens 20 % des für das Wohnen bestimmten zusätzlichen Nutzungsmasses – sofern dieses 4000 m2 Geschossfläche übersteigt – dem preisgünstigen Wohnungsbau im Sinne der eidgenössischen Wohnbauförderungsverordnung vom 26. November 2003 (SR 842.1) in Kostenmiete vorbehält;
b) geeignete Grundstücke im Baurecht an gemeinnützige Wohnbauträger abgibt und mit geeigneten Mitteln die Zweckbindung für den preisgünstigen Wohnungsbau in Kostenmiete dauerhaft sichert;
c) gemeinnützige Wohnbauträger bei der Landbeschaffung unterstützt.
2 Der Gemeinderat regelt die Einzelheiten durch Verordnung, namentlich die Anforderungen an den preisgünstigen Wohnungsbau in Kostenmiete, die Instrumente zur Sicherung der Zweckbindung (insbesondere durch Vertrag, Anmerkung im Grundbuch) sowie die Sicherung und Kontrolle der Mietzinse.
Variante: Kriens - Gemeindeinitiative «Bezahlbarer Wohnraum - für ein lebenswertes Kriens» - abgelehnt (Mai 2019)
Das Initiativbegehren wurde in Form einer Anregung deponiert:
Stadtrat und Einwohnerrat werden aufgefordert, sich für den Erhalt und die Förderung bezahlbaren Wohnraums in der Stadt Kriens aktiv einzusetzen und dies gesetzlich zu verankern. Es sollen Massnahmen in mindestens folgenden Bereichen definiert werden:
Stadtrat und Einwohnerrat werden aufgefordert, sich für den Erhalt und die Förderung bezahlbaren Wohnraums in der Stadt Kriens aktiv einzusetzen und dies gesetzlich zu verankern. Es sollen Massnahmen in mindestens folgenden Bereichen definiert werden:
- Erhaltung von bezahlbarem Wohnraum
- Förderung des gemeinnützigen Wohnraums
- Festsetzung von Anteilen des preisgünstigen Wohnungsbaus in Entwicklungsgebieten sowie bei grösseren Ein und Umzonungen
Variante: Stadt Luzern - Volksinitiative «Für zahlbaren Wohnraum» - angenommen (Juni 2012)
Gestützt auf § 131 des Stimmrechtsgesetzes und Art. 6 der Gemeindeordnung der Stadt Luzern verlangen die unterzeichnenden Stimmberechtigten der Stadt Luzern in Form der Anregung:
Die Stadt Luzern setzt sich aktiv für die Schaffung und den Erhalt von preisgünstigem Wohnraum ein und setzt sich dazu das Ziel, dass bis in 25 Jahren ein Anteil von mindestens 16% des Wohnungsbestands nach Kriterien der Gemeinnützigkeit vermietet wird. Folgende Massnahmen sollen u.a. zur Zielerreichung beitragen:
Die Stadt Luzern setzt sich aktiv für die Schaffung und den Erhalt von preisgünstigem Wohnraum ein und setzt sich dazu das Ziel, dass bis in 25 Jahren ein Anteil von mindestens 16% des Wohnungsbestands nach Kriterien der Gemeinnützigkeit vermietet wird. Folgende Massnahmen sollen u.a. zur Zielerreichung beitragen:
- Die Stadt stellt eigene Grundstücke gemeinnützigen Wohnbauträgerinnen zur Verfügung.
- Sie integriert gemeinnützige Wohnbauträgerinnen bei raumplanerischen Entwicklungsschwerpunkten angemessen.
- Sie verhandelt mit Grundeigentümern, um diese – als Gegenleistung zum Mehrwert durch planerische Massnahmen – vertraglich zur Erstellung eines angemessenen Anteils an preisgünstigen Wohnungen zu verpflichten.
- Sie unterstützt gemeinnützige Wohnbauträgerinnen durch zinsvergünstigte Darlehen bzw. setzt sich dafür ein, dass solche Darlehen durch den Kanton gewährt werden.
Kanton Zug - Gesetzesinitiative für bezahlbaren Wohnraum - abgelehnt (Juni 2017)
Die unterzeichneten Stimmberechtigten reichen gestützt auf § 35 Abs. 1 und 2 der Kantonsverfassung vom 31. Januar 1894 (BGS 111.1) in der Form der allgemeinen Anregung das folgende Initiativbegehren ein:
Der Kanton Zug und die Einwohnergemeinden setzen sich aktiv für die Schaffung und den Erhalt von preisgünstigem Wohnraum ein mit der Zielsetzung, dass bis in 20 Jahren nach Annahme der Initiative ein Anteil von mindestens 20% des Wohnungsbestandes nach Grundsätzen des preisgünstigen Wohnungsbaus oder der Kostenmiete vermietet wird. Sie erarbeiten entsprechende Massnahmenkataloge und setzen diese um.
Folgende Massnahmen sollen u.a. zur Zielerreichung beitragen:
Der Kanton und die Einwohnergemeinden unterstützen gemeinnützige Wohnbauträgerinnen und gewähren ihnen zinsvergünstigte Darlehen. Kanton und Gemeinden stellen eigene Grundstücke gemeinnützigen Wohnbauträgerinnen zur Verfügung.
Kanton und Einwohnergemeinden integrieren gemeinnützige Wohnbauträgerinnen bei raumplanerischen Entwicklungsschwerpunkten angemessen.
Neueinzonungen oder Umzonungen werden nur erlaubt, wenn auf den entsprechenden Flächen ein bestimmter Anteil an preisgünstigem oder kostenmietebasiertem Wohnraum entsteht.
Bei Neueinzonungen oder Umzonungen, bei denen mindestens 20% der Fläche für preisgünstigen oder auf Kostenmiete basierten Wohnungsbau reserviert wird, soll ein Ausnützungszuschlag gewährt werden können (siehe B2: Ausnützungsbonus/Nutzungsprivilegien)
Alle zwei Jahre erstatten der Regierungsrat und die Gemeinderäte Bericht über den Fortschritt zu diesem Ziel hin.
Der Kanton Zug und die Einwohnergemeinden setzen sich aktiv für die Schaffung und den Erhalt von preisgünstigem Wohnraum ein mit der Zielsetzung, dass bis in 20 Jahren nach Annahme der Initiative ein Anteil von mindestens 20% des Wohnungsbestandes nach Grundsätzen des preisgünstigen Wohnungsbaus oder der Kostenmiete vermietet wird. Sie erarbeiten entsprechende Massnahmenkataloge und setzen diese um.
Folgende Massnahmen sollen u.a. zur Zielerreichung beitragen:
Der Kanton und die Einwohnergemeinden unterstützen gemeinnützige Wohnbauträgerinnen und gewähren ihnen zinsvergünstigte Darlehen. Kanton und Gemeinden stellen eigene Grundstücke gemeinnützigen Wohnbauträgerinnen zur Verfügung.
Kanton und Einwohnergemeinden integrieren gemeinnützige Wohnbauträgerinnen bei raumplanerischen Entwicklungsschwerpunkten angemessen.
Neueinzonungen oder Umzonungen werden nur erlaubt, wenn auf den entsprechenden Flächen ein bestimmter Anteil an preisgünstigem oder kostenmietebasiertem Wohnraum entsteht.
Bei Neueinzonungen oder Umzonungen, bei denen mindestens 20% der Fläche für preisgünstigen oder auf Kostenmiete basierten Wohnungsbau reserviert wird, soll ein Ausnützungszuschlag gewährt werden können (siehe B2: Ausnützungsbonus/Nutzungsprivilegien)
Alle zwei Jahre erstatten der Regierungsrat und die Gemeinderäte Bericht über den Fortschritt zu diesem Ziel hin.
Kanton Basel-Stadt - Initiative «Basel baut Zukunft» - eingereicht (Juli 2020), Gegenvorschlag im Grossen Rat behandelt, Ausgang noch offen
§ 34a Transformationsareale
Auf Bahn-, Industrie- und Gewerbearealen, die in eine Zone mit Wohnanteil umgezont werden, werden mittels Bebauungsplänen zukunftsweisende Lösungen für das Leben und Arbeiten im Kanton festgesetzt. Als zukunftsweisend gelten Lösungen, die sozial, wirtschaftlich und ökologisch nachhaltig sind sowie partizipativ erarbeitet worden sind. Insbesondere erfüllen sie folgende Anforderungen:
a) Mindestens 50 Prozent des Gesamtbestandes der nutzbaren Bruttogeschossfläche pro Bebauungsplan müssen gemeinnützig im Sinne des Wohnraumförderungsgesetzes (SR 842) dauerhaft in Kostenmiete vermietet werden beziehungsweise muss der Boden durch Verkauf oder im selbständigen und dauernden Baurecht an eine gemeinnützige Organisation gemäss Art. 4 Abs. 2 Wohnraumförderungsgesetz abgegeben werden.
b) Die Zonen- und Bebauungspläne sind gemäss § 55 der Kantonsverfassung des Kantons Basel-Stadt unter Mitwirkung der Bevölkerung erarbeitet worden; die Ergebnisse der Mitwirkung sind in der Planung angemessen berücksichtigt.
c) Die Areale erreichen das Ziel der CO2-Neutralität.
Übergangsbestimmungen zu § 34a: Mit Annahme der Initiative sind deren Vorgaben auf Bebauungspläne anzuwenden, die gemäss §105 Bau- und Planungsgesetz noch nicht beschlossen sind.
Die Initiative wurde 2019 vom Verein Zukunft.Klybeck eingereicht. Ein jahrelanger Rechtsstreit folgte. Die Investoren versuchten, die Initiative für ungültig zu erklären, was aber nicht gelang. Im Juli 2023 präsentierte die Basler Regierung einen Gegenvorschlag. Ob die Initiative zurückgezogen wird, ist zum aktuellen Zeitpunkt noch offen.
Auf Bahn-, Industrie- und Gewerbearealen, die in eine Zone mit Wohnanteil umgezont werden, werden mittels Bebauungsplänen zukunftsweisende Lösungen für das Leben und Arbeiten im Kanton festgesetzt. Als zukunftsweisend gelten Lösungen, die sozial, wirtschaftlich und ökologisch nachhaltig sind sowie partizipativ erarbeitet worden sind. Insbesondere erfüllen sie folgende Anforderungen:
a) Mindestens 50 Prozent des Gesamtbestandes der nutzbaren Bruttogeschossfläche pro Bebauungsplan müssen gemeinnützig im Sinne des Wohnraumförderungsgesetzes (SR 842) dauerhaft in Kostenmiete vermietet werden beziehungsweise muss der Boden durch Verkauf oder im selbständigen und dauernden Baurecht an eine gemeinnützige Organisation gemäss Art. 4 Abs. 2 Wohnraumförderungsgesetz abgegeben werden.
b) Die Zonen- und Bebauungspläne sind gemäss § 55 der Kantonsverfassung des Kantons Basel-Stadt unter Mitwirkung der Bevölkerung erarbeitet worden; die Ergebnisse der Mitwirkung sind in der Planung angemessen berücksichtigt.
c) Die Areale erreichen das Ziel der CO2-Neutralität.
Übergangsbestimmungen zu § 34a: Mit Annahme der Initiative sind deren Vorgaben auf Bebauungspläne anzuwenden, die gemäss §105 Bau- und Planungsgesetz noch nicht beschlossen sind.
Die Initiative wurde 2019 vom Verein Zukunft.Klybeck eingereicht. Ein jahrelanger Rechtsstreit folgte. Die Investoren versuchten, die Initiative für ungültig zu erklären, was aber nicht gelang. Im Juli 2023 präsentierte die Basler Regierung einen Gegenvorschlag. Ob die Initiative zurückgezogen wird, ist zum aktuellen Zeitpunkt noch offen.
Kanton Zürich - Ergänzung des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG) - angenommen (September 2014)
2014 haben die Stimmberechtigten des Kantons Zürich die Ergänzung des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG) angenommen, die es den Gemeinden erlaubt, bei zusätzlichen Ausnützungsmöglichkeiten einen Mindestanteil preisgünstiger Wohnungen vorzuschreiben (Gegenvorschlag zur Volksinitiative «Bezahlbar wohnen im Kanton Zürich!». In den meisten Kantonen können die Gemeinden das ohnehin tun – im Kanton Zürich war dazu eine Änderung des Baugesetzes nötig. Seit November 2019 sind die entsprechenden kantonalen Rechtsgrundlagen (§ 49b PBG und die Verordnung über den preisgünstigen Wohnraum (PWV)) in Kraft. Die Höhe des Anteils an preisgünstigem Wohnraum hat zweckmässig und angemessen zu sein und den örtlichen Verhältnissen Rechnung zu tragen.
PBG Art. 49 b.
1 Führen Zonenänderungen, Sonderbauvorschriften oder Gestaltungspläne zu erhöhten Ausnützungsmöglichkeiten, kann für ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne Geschosse, die ganz oder teilweise für Wohnzwecke bestimmt sind, ein Mindestanteil an preisgünstigem Wohnraum festgelegt werden.
2 Die höchstzulässigen Mietzinse für preisgünstigen Wohnraum orientieren sich an den Investitionskosten, den laufenden Kosten, den Rückstellungen für Erneuerung, den Abschreibungen und einer angemessenen Rendite. Die Mietzinse sind dauerhaft zu sichern. Der Regierungsrat regelt die Einzelheiten in der Verordnung.
3 Die Gemeinden erlassen Bestimmungen zur angemessenen Belegung der Wohnräume.
Die Stadt Zürich hat Schritte zur Umsetzung von § 49b PBG auf dem Gemeindegebiet der Stadt Zürich in Angriff genommen. Im Grundsatz will die Stadt Zürich künftig alle Eigentümerschaften dazu verpflichten, 50 Prozent der durch eine Nutzungsplanung zusätzlich entstehenden Ausnützungsmöglichkeiten dem preisgünstigen Wohnen zu widmen. Dazu macht sie eine Teilrevision der Bau- und Zonenordnung.
PBG Art. 49 b.
1 Führen Zonenänderungen, Sonderbauvorschriften oder Gestaltungspläne zu erhöhten Ausnützungsmöglichkeiten, kann für ganze Zonen, gebietsweise oder für einzelne Geschosse, die ganz oder teilweise für Wohnzwecke bestimmt sind, ein Mindestanteil an preisgünstigem Wohnraum festgelegt werden.
2 Die höchstzulässigen Mietzinse für preisgünstigen Wohnraum orientieren sich an den Investitionskosten, den laufenden Kosten, den Rückstellungen für Erneuerung, den Abschreibungen und einer angemessenen Rendite. Die Mietzinse sind dauerhaft zu sichern. Der Regierungsrat regelt die Einzelheiten in der Verordnung.
3 Die Gemeinden erlassen Bestimmungen zur angemessenen Belegung der Wohnräume.
Die Stadt Zürich hat Schritte zur Umsetzung von § 49b PBG auf dem Gemeindegebiet der Stadt Zürich in Angriff genommen. Im Grundsatz will die Stadt Zürich künftig alle Eigentümerschaften dazu verpflichten, 50 Prozent der durch eine Nutzungsplanung zusätzlich entstehenden Ausnützungsmöglichkeiten dem preisgünstigen Wohnen zu widmen. Dazu macht sie eine Teilrevision der Bau- und Zonenordnung.
